По эскроу счёту

Пермь пока не готова к новой финансовой схеме строительства жилья. Зато цены на квартиры уже повысились на 12 %

С 1 июля 2019 года застройщики не смогут привлекать средства граждан на возведение домов. Все деньги, которые люди будут вкладывать в строительство, до момента сдачи дома будут аккумулироваться на спецсчёте в банке (так называемый эскроу-счёт). Застройщики будут строить либо на собственные деньги, либо на кредиты. Готова ли к таким вызовам строительная отрасль? Стоит ли ожидать новую волну обманутых дольщиков и появления долгостроев? Как новые правила игры отразятся на стоимости жилья? Эти и другие вопросы обсудили в Перми участники круглого стола – девелоперы, представители банковской сферы и агентств недвижимости.

Нарастающая, как снежный ком из года в год проблема обманутых дольщиков подтолкнула власти к решительным мерам – экстренному ужесточению правил игры на рынке строящегося жилья. Как это часто бывает, к моменту запуска ни строительный бизнес, ни банковский сектор, ни сама власть оказались не готовы. Отметим, также, что несмотря на все заявления, застройщики ещё и не очень рады изменениям. Новая модель не сулит строителям «туманной» рентабельности, спокойного сбора денег с покупателей и беспроблемного банкротства в варианте «если что». Им предлагается внедрить прозрачную систему финансирования, банковские кредиты и полный запрет на допуск к средствам клиентов. Покупатели, впрочем, явно получают рост цены и неизвестность ближайших лет.

Для справки:

Escrow, эскроу-счет. Специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления или выполнения определённых обязательств

500 тысяч и не больше

Встреча в Перми в формате делового общения прошла в минувший четверг, 30 мая. Председатель совета НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» Екатерина Пахомова привела анализ рынка недвижимости в Пермском крае, который последние годы, по её словам, «балансирует на цифре 500 тыс. кв. метров сданного жилья в год, но дефицита жилья ожидать не стоит». В 2019 году застройщики планируют сдать 450 тыс.кв. метров жилья, но уже к 2020 году цифра должна вырасти до 516 тыс. кв. метров:

 “Опрос, который я проводила среди застройщиков показал, что в период с 2019 по 2021 гг. будет сдан примерно 101 дом. Большинство девелоперов планируют реализовать эти дома по старой схеме. Конечно же, у застройщиков есть новые площадки и проекты, но говорят о них строители очень осторожно, потому что по многим пока нет разрешения на строительство”.

Правда, г-жа Пахомова уточнила, что приведённая ею цифра не совсем корректна, поскольку обзвонить всех застройщиков не удалось. Сейчас, для того чтобы успеть набрать необходимые объёмы и получить возможность строить по старым правилам, застройщики устраивают различные акции, предлагают специальные условия и поднимают комиссионные для агентств недвижимости и риелторов.

По эскроу счёту
Фото с пресс-завтрака «Город. Застройщик. Агент. Банк. Клиент. Новый уровень взаимодействия после 1 июля 2019»

Ни денег, ни людей

Но даже эти «плюшки» не спасают ситуацию: покупательская способность граждан неумолимо падает. По данным руководителя отдела продаж компании «Девелопмент-Юг» в Перми Алексея Терентьева, желающих приобрести жильё с помощью ипотеки без первого взноса увеличился. При этом «качество» заёмщиков ухудшилось:

 “Обращаются клиенты с просрочками по кредиту, плохой кредитной историей, уже достаточно серьёзно закредитованные, и все эти вопросы нам приходится решать. Я считаю, что речь скорее здесь идёт не о том, что у нас изменилась культура потребления. Скорее изменилась экономическая ситуация в городе за последние два года, она ухудшилась”.

Генеральный директор строительной компании «Орсо групп» Михаил Бесфамильный обозначил другую острую проблему — отток платёжеспособного населения из региона. Вот совсем свежие цифры, представленные Пермьстатом в минувший четверг: только за второй квартал текущего года естественная убыль населения в Пермском крае, составила 2466 человек.  Чтобы избежать негативного фактора, считает директор департамента продаж компании «Талан» Наталья Андаева, нужно дать людям комфортную для проживания среду. Это, по её мнению, общая задача застройщиков и города.

Но цены лучше поднять

При этом застройщики предпочитают не озвучивать главную тенденцию последнего года –  резкий рост цен на квартиры в новостройках. С февраля 2018 года по апрель 2019-го цена предложения в новостройках Перми увеличилась на 12,3%. Среди причин подорожания эксперты называют рост себестоимости строительства, высокий спрос на жильё совмещённый с рекордным количество выданных кредитов и сокращение предложений на рынке. А ещё, стоит добавить подготовку застройщиков к введению этой самой новой модели финансирования строительства, которая призвана решить проблему обманутых дольщиков.

 Сможет ли новая схема реализации жилой недвижимости стать панацей от банкротства строительных компаний и даст гарантию для вложившихся в строительство граждан? Делать какие-либо выводы относительно эффективности введения, проектной схемы финансирования, можно будет не ранее, чем через год после её запуска, считают эксперты. Зам. управляющего пермского отделения “Сбербанка” Евгений Плаксин высказал очень интересную мысль:

“…в краткосрочной перспективе рост цен на новостройки и увеличение количества обманутых дольщиков, к сожалению, неизбежны. Но не факт, что они не появились бы и без введения эскроу-счетов, ведь 100% гарантии, что застройщик достроит дом, нет”. Почему это произойдёт? Дело в том, что многие строительные компании не смогли в итоге получить проектное финансирование от кредитных организаций на строительство объектов в силу ряда причин. Что с ними делать, пока не совсем понятно даже на уровне федерального правительства.  Зато в среднесрочной перспективе, уверен Плаксин, рынок жилищного строительства от новых правил только выиграет.  

Пока же, рядовые граждане довольно слабо представляют себе, что такое эскроу-счёт и для чего, собственно, он нужен, говорит Наталья Андаева. Сейчас застройщик реализует один из своих объектов по новым правилам в Индустриальном районе Перми. Стоимость «квадрата» в нём выросла с начала строительства уже на 10%.

По эскроу счёту
Фото с пресс-завтрака «Город. Застройщик. Агент. Банк. Клиент. Новый уровень взаимодействия после 1 июля 2019». В центре – Евгений Плаксин.

Между тем, существует риск удорожания квадратного метра и по совсем другой причине, никак не связанной с введением эскроу – в случае, если город примет новые правила строительства жилых домов. Сейчас, пояснил Михаил Бесфамильный, в пермской гордуме в рамках публичных слушаний обсуждается вопрос изменения этажности. Оптимальная высота новы жилых домов, по мнению городских чиновников, должны находиться в пределах 6-10 этажей. Но, по мнению генерального директора «Орсо групп», снижение этажности неминуемо приведёт к удорожанию стоимости строительства жилья.  

Поиск
Close
Close